NSW 的住宅租约终止规则自 2025 年 5 月 19 日起发生重大变化。房东或物业管理代理现在终止任何类型的住宅租约，都必须提出法律允许的具体理由。正确流程取决于终止原因、租约属于固定期限还是周期租约，以及部分情况下固定期限的长短。
NSW 已取消房东无理由终止租约
房东不能再仅仅因为固定租期届满，或因为周期租约正在继续，就要求租客搬离。现在必须有合法终止理由，而且该理由会决定通知、证明文件和时间要求。
房东常见的合法终止理由
- 计划以 vacant possession 方式出售物业
- 物业已经出售，而且买卖合同要求 vacant possession
- 需要进行重大装修或维修，而且施工必须在物业空置情况下进行
- 物业用途将发生改变
- 房东本人或符合规定的家庭成员将入住物业
- 租客违反租赁协议
- 租客拖欠租金、用水费或相关公共事业费用
- NSW 租赁法律规定的其他特定理由，其中部分情况需要向 Tribunal 申请
通知期取决于终止理由和租约类型
NSW 没有适用于所有情况的统一通知期。计划出售、重大装修、改变用途或房东/家人入住时，6 个月或以下固定租约最低 60 天；超过 6 个月的固定租约以及周期租约最低 90 天。已经实际出售并要求 vacant possession 一般最低 30 天；违反租约或欠租通常最低 14 天。
部分终止理由必须同时提供证明文件
房东终止通知必须采用书面形式，由房东签名并注明日期，列明物业地址、终止日期和理由，并附 termination information statement。计划出售、实际出售、重大装修或维修，以及房东或家庭成员入住等部分理由还需要规定的证明文件。
租客搬走后，重新出租限制仍可能继续
- 计划出售物业：通常 6 个月。
- 重大装修或维修：通常 4 周。
- 房东或符合规定的家庭成员入住：通常 6 个月内不得出租给其他租客。
- 改变物业用途：通常 12 个月。
如果租约结束后发生房东无法控制的情况变化，需要在限制期内重新出租，NSW Fair Trading 提供申请批准流程。通常需要原终止通知、当时的证明文件及情况变化的证据。
如果租客到期仍未搬离怎么办？
终止通知本身并不授权房东直接移走租客。如果租客在终止日期后仍未交回 vacant possession，房东可以向 NCAT 申请 termination order，之后的执行也必须按照合法 possession 程序进行。
发出终止通知前的实用检查清单
- 先确认真实且合法的终止理由，再决定终止日期。
- 确认租约属于固定期限还是周期租约，并核对相关日期。
- 确认该理由适用的最低通知期。
- 准备 termination information statement 和所需证明文件。
- 确认是否存在重新出租限制期。
- 正确送达通知，并保留送达记录。
- 租客未搬离时，通过 NCAT 和合法 possession 流程处理。
YAY Real Estate 可以如何协助
现行规则下，终止租约应该从“为什么结束租约”和“有什么证据”开始，而不是先决定一个希望租客搬走的日期。YAY Real Estate 可以协助房东核对租约状态、整理管理记录、协调通知及证明材料，并管理实际租务流程。复杂争议需要法律意见时，应另行取得独立法律意见。
常见问题
NSW 房东现在还能无理由终止租约吗？
不能。自 2025 年 5 月 19 日起，房东终止任何类型的住宅租约都必须使用法律允许的具体理由。
固定租约到期后，可以仅因为租期结束要求租客搬走吗？
不可以。固定期限届满本身不再是房东终止理由，仍需要合法理由并遵守相应规则。
如果我要卖房，可以终止租约吗？
在符合规定时可以。计划出售和已经实际出售属于不同理由，证明材料和通知期也不同。
如果我本人或家人要搬进去，可以终止租约吗？
在符合规定时可以。入住者需符合规定并计划居住至少 6 个月，同时需要提供规定的书面证明，并会适用重新出租限制。
重大装修可以作为终止理由吗？
在工程确属重大、必须空置才能进行且会在规定时间内开始时可能适用，并需要提供规定的证明。
如果租客欠租怎么办？
欠租属于特定终止理由。NSW Fair Trading 一般列出最低 14 天，但补清欠款或遵守双方同意的还款计划可能影响程序。
终止日期到了但租客不搬怎么办？
房东可以向 NCAT 申请 termination order，不能自行换锁或强行移走租客。
NSW Government — Landlord ending a tenancy
NSW Government — Minimum notice periods