租赁物业出现维修问题时，最重要的不是先假定“房东付”或“租客付”，而是先判断问题是什么、如何发生、是否属于正常损耗，以及有没有证据支持责任归属。NSW 法规同时规定了房东的维修义务和租客对自己造成或允许发生的损坏所承担的责任。
房东通常负责什么？
房东必须在租客入住时提供合理清洁、适合居住的物业，并在租期内维持合理的维修状态。判断“合理维修状态”时会考虑物业年龄、租金水平以及物业的预期使用寿命。房东还需处理为履行这些义务所需的非紧急维修。
租客通常负责什么？
租客需要保持物业合理清洁，尽快报告损坏或失修情况，并且不得造成或允许他人造成物业损坏。租客通常需要承担自己或获准进入物业的人造成损坏的维修费用。NSW Fair Trading 也列出一些日常小维护，例如更换灯泡、清洁窗户、除尘和常规花园维护。
正常损耗与租客损坏不是一回事
随着时间自然老化、正常使用产生的磨损，通常不应简单归为租客责任。相反，如果有证据显示损坏源于不当使用、疏忽或租客允许进入物业的人造成的行为，则责任判断可能不同。实际处理中应结合 entry condition report、照片、维修记录、租客报告以及必要时 tradesperson 的专业意见。
紧急维修需要快速处理
NSW 对紧急维修有明确类别，包括 gas leak、危险电气故障、burst water service、严重屋顶漏水、blocked or broken toilet，以及导致大量水浪费的供水设备故障等。租客应立即通知房东或物业经理。对于紧急情况，重点应先放在安全、限制进一步损失以及及时安排合资格维修，而不是在现场问题未控制前争论最终费用归属。
YAY 如何判断维修责任
- 先取得租客对问题的清晰描述、照片或视频，并确认是否紧急。
- 检查 entry condition report、历史维修记录和相关 correspondence。
- 需要时安排合适的 tradesperson 检查故障原因，而不是先假定责任。
- 区分设备自然故障、正常损耗、维护问题与可能的 tenant-caused damage。
- 向房东汇报证据、风险、建议处理方式和预计成本，再根据实际情况决定是否向租客追偿。
常见问题
物业里的东西坏了，是否一定由房东付？
不一定。房东负责维持物业合理维修状态，但如果损坏是租客或租客允许进入物业的人造成，租客可能需要承担费用。应先确认故障原因和证据。
什么属于 NSW 紧急维修？
包括 gas leak、危险电气故障、burst water service、严重屋顶漏水、blocked or broken toilet，以及部分 essential service failures 等法定类别。
租客可以自己安排维修吗？
非紧急维修通常需要房东书面同意并事先约定费用。紧急维修有不同规则和条件，租客应先合理尝试联系房东或物业经理并保留记录。
如何证明是租客造成的损坏？
应综合 condition report、入住时照片、维修历史、当前照片或视频、双方 correspondence，以及必要时 tradesperson 对故障原因的专业意见。
NSW Fair Trading — Landlord responsibilities for repair and maintenance
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